[]研究報告：房地產企業土地策略

　　研究報告：房地產企業土地策略

　　一、土地是我國房地產業企業的生命源泉

　　(一)、房地產企業的資源占有能力成為其占領市場份額的有力武器目前，我國房地產企業的土地儲備與總資產規模之間呈同向變化趨勢。這表明房地產企業的資源占有能力在很大程度上提升了企業的規模競爭力，這就是為什么房地產企業會不惜重金到處拿地。據資料顯示，2005年我國房地產企業平均新增土地儲備36.2萬㎡，而去年這一數字達到51.11萬㎡，提高了41.18%。

　　目前我國房地產企業平均土地儲備總量為380萬㎡，最大的“地主”碧桂園儲地量達到了驚人的4500萬㎡，萬科、富力、新世界、合生創展等行業領先企業的儲地量均在1500萬㎡以上。

　　(二)、一線城市成為規模企業必爭之地，目前已出現向二三線城市轉移跡象一線大城市是房地產企業最喜歡去的地方，北京、上海、廣州、深圳都令開發商們趨之若鶩。我國最具競爭力的房地產企業均集中在經濟發達地區的大城市，尤其以珠三角、長三角、環渤海三大都市圈最為明顯。

　　其中，廣東、上海及北京三地的房地產上市企業數量均超過20家。主要原因在于這些地方基礎設施好、區位條件優越，城市化發展速度快，客觀上促進了其房地產企業的飛速發展。 但同時，目前一線城市拿地越來越困難，房地產企業向二三線城市轉戰的跡象十分明顯：首先，在中國城市化進程過程中，二、三線的城市不斷擴大規模，將成為容納新進農村人口和小城市人口的重要場所。從1996年到2003年，中國的城市結構發生了重大的變化。2003年人口百萬以上城市已達174個，也就說除了省會城市和直轄市之外的百萬人口大城市已經達到了140個左右，而50-100萬的城市也在不斷膨脹和增長。

　　從這個角度來看，中國城市化進程中，所帶來的住宅發展機會不僅存在于省會和直轄城市，也存在于三線的地級城市。 其次，隨著居民消費水平的提高，未來城市人口對住宅的要求不斷提高。而從實際的情況來看，目前，中國的中小城市房地產發展仍較落后，小區規模小，缺乏合理規劃和正規物業管理。

　　因此，這些城市的住宅市場才剛剛起步，還有很大的改善和發展的空間。第三，受大城市的幅射效應，三線城市的經濟發展有巨大潛力，并將受惠于大城市的區域擴張，這將給三線城市房地產市場的發展提供持續動力。

　　這種情況在三大經濟帶的三線城市將尤為突出。區域聯動性非常明顯的區域包括珠三角、長三角和環渤海地區。第四，二三線城市具備大盤開發的基礎。從目前土地市場格局來看，供給的緊縮已經成為不爭的事實。傳統的完全彈性的土地供給制度將逐步被政府壟斷的招拍掛替代。

　　而在一線城市，受制于土地存量和開發規模的限制，政府手中大幅的地塊已經逐步減少，而且由于房地產市場相對成熟，政府完全可以自身享受地價不斷升值的部分，而不會將這部分收益一次性賦予開發商。

　　但是二三線城市這種格局則完全不同。由于絕大多數的三線城市都處于房地產市場發展的起步階段，城市建設落后。政府迫于城市開發建設和自身資金實力有限的需要，非常歡迎和鼓勵有實力的開發商進入。政府的積極態度意味著往往能給開發商提供更為優厚的條件，包括超大的地塊、較低的土地價款、分期支付土地出讓金、簡化和縮短審批流程程序等等，這種優惠有利于降低開發成本、提高效率。

　　(三)、房企差距拉大，規?；l展趨勢下跨區房企競爭優勢明顯隨著房地產市場競爭的日益激烈，房地產企業間的差距呈現逐漸拉大的趨勢，企業將逐漸走向規?；l展的道路。而跨區發展、資源占有與規?；?、品牌效應以及融資能力已經成為房地產企業競爭力的四大核心要素。

　　隨著國家土地和房地產金融調控政策的不斷調整，房地產企業不斷進行融資渠道創新，資本規模急劇擴張，土地購臵面積也越來越大。在許多二三線城市，對土地的爭奪也日趨激烈，規模較大的跨區房地產企業往往具有明顯的競爭優勢?？梢灶A計，未來地塊的規?；_發與企業經營的規?；瘮U張趨勢將愈演愈烈。

　　(四)、地價上升造成房價暴漲背后的土地爭奪戰新一輪全國性房價上漲已經開始，土地也隨之成了搶手貨。令地產商為難的是，拿不到地，很可能會被淘汰出局，但多拿了地，又意味著要承擔諸多風險。隨著銀行儲蓄將向樓市轉移;土地的供給不足導致未來可售面積下降，造成房源緊張，從而造成地價與房價交錯上漲的趨勢越來越明顯。

　　2001年，我國開始實行土地收購儲備制度，在這一制度下，地方政府通過土地收購儲備機構成為了土地一級市場的壟斷供應者。在土地收購儲備制度之外還輔之以招拍掛，招拍掛下“價高者得”，以保證地方政府成為土地出讓收益的最大受益者。

　　但客觀上“價高者得”的成交規則，在土地供給緊張的局勢下，直接推動了地價上漲。拍賣地價不斷創出新高，以致很多新拍出的地價比周邊正在賣的樓盤房價還高。今年6月21日下午，浙江綠城讓上海樓市吃了一驚。僅僅五六分鐘的時間，新江灣城D1地塊便以12.6億元的“天價”落入浙江綠城手中。樓面地價達12509元/㎡。

　　而此時，新江灣城的樓盤售價剛剛超過萬元。高地價增加了商品房成本，客觀上抬高了房價。而房價上漲，又增加了開發商以高價拿地的能力。在一個資本追逐資產的年代，誰掌握了土地就掌握了產業鏈的上游，就會得到資金的青睞。對于開發商來說，目前的進入門檻提高了，即使現在以高價拿到了地，也并不表示成為永遠的贏家。

　　因此高價拿地也有高價拿地的風險，房地產企業都在不斷擴大土地儲備，表面上是為了應對未來增長的需要，實際上是對土地稀缺和地價上升的恐懼。如果不去想辦法拿地，他就將被淘汰出局，而如果去拿地，就必須忍受地價上漲帶來的風險。

　　二、當前房地產業超乎尋常的火爆導致了國家調控政策的頻頻出臺由于近期開發商儲備土地屢屢創出天價，大部分土地價格已經達到了周邊樓板價格，基于成本上浮明顯，未來房產價格上漲也被認為必然。

　　以北辰實業收獲的長沙天價土地為例。目前長沙平均房價為3500—3600元/平方米，而該地塊樓面成交價已達3500元/平方米，預計項目成本價將在5500元/平方米以上，業內人士認為，這一價差會迅速抬高當地房價。

　　建行報告指出，如果政府不出臺更有針對性的調控政策，房地產價格將加速上漲。其中，中心城市高房價將波及周邊二、三線城市，前期房價上漲較少的城市也將出現快速補漲，國家發展改革委價格監測中心觀點與之相似。

　　統計顯示，從今年3月份開始，全國36個大中城市商品房集中成交價已連續4個月環比上漲超過1.5%，這是2004年以來的第一次。從目前情況看，推動近期房價較快上漲的因素很難在短期內消除，預計今年后期全國房價較快上漲的走勢仍將持續一段時間，全年漲幅可能略高于去年