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    []回顧2021,房企苦修內功穿越周期

    查看: | 2022-01-04 08:51:51|發布者: 中房陳老師

    2021年12月召開的中央經濟工作會議對房地產市場的健康發展,重申了要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,同時還有一個新的提法——促進

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    2021年12月召開的中央經濟工作會議對房地產市場的健康發展,重申了要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,同時還有一個新的提法——促進房地產業良性循環。

    作為支柱產業,房地產業的良性循環,關乎國民經濟的穩定增長,不僅是房地產市場健康發展的長期目標,也是一項極為復雜的系統工程。

    中房智庫蘇志勇撰文認為,促進房地產業良性循環,其內涵至少包括三個層次。一是在宏觀層面要實現房地產及其上下游產業鏈的良性循環;二是在中觀層面要實現房地產市場的良性循環;三是在微觀層面要實現房地產企業自身經營發展的良性循環。

    行業“入冬”之時,房企間正在加速分化。雖然流動性壓力是全方位的,個別房企違約影響的是全行業的信用,但從面臨行業低谷時的表現而言,頭部綠檔房企展現出了十足的韌性。

    從近期行業信貸政策的方向來看,呈現出了結構性寬信用的特征,即央企國企、優質民企開始率先恢復債券融資,此外合理開放開發貸及優質房企獲取并購貸款,這預示著在差異化的信貸政策下行業出清加速,銷售回款及投融資方面具備優勢的頭部綠檔房企,穿越周期的能力會進一步凸顯。


    上下半年冷熱不均

    2021年國內房地產市場表現為顯著的上下半年冷熱不均,上半年核心指標增速表現較好主要由于同期基數低、房價上漲預期下銷售與土拍市場表現火熱。但“三道紅線”融資新規及房地產貸款集中度管理政策,使得行業資金面壓力持續上升,疊加房企融資端不斷收緊,核心指標如銷售、投資、土地、開工等都在7月份急轉直下,并在下半年持續回落趨勢中跌至底部。

    根據國家統計局的數據,2021年房地產銷售市場景氣度進入下半年后急轉直下,上下半年呈現明顯的倒“V”字形反轉行情。2021年上半年,剔除2020年同期受疫情影響基數較低的影響,商品房銷售面積與金額相比2019年上半年分別增長了17%和31.4%。

    2021年7月份以來,全國商品房單月銷售面積增速轉負,且降幅呈現逐漸走闊趨勢,其中到2021年10月份錄得自2020年3月份以來的最低增速。全國商品房單月銷售額增速的整體走勢與單月銷售面積同步,在2021年10月份回落至2020年3月份以來的最低位水平。

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    典型房企的銷售方面,根據克而瑞研究的監測統計,百強房企累計銷售額增速在2021年11月份由正轉負,單月銷售業績同比增速延續了2021年7月份以來的下跌趨勢,且降幅進一步擴大至42.3%。

    東北證券地產行業首席分析師吳胤翔認為,2021年房地產銷售市場在下半年急速轉冷的核心原因是居民按揭額度壓降過度,使得購房資金受限。在二手房政府指導價成為熱點城市的“標配”以后,二手房市場成交量大幅回調,擠壓了置換新房需求,二手房價格下跌也影響了購房者信心,從而進一步拉低購房情緒。

    與此同時,部分典型房企的信用違約事件,更加劇了市場上的消費者、投資人對房地產行業的擔憂與觀望情緒,加重了行業所承受的壓力。

    2021年下半年以來,多家典型房企先后發生信用違約事件,并逐步擴散蔓延和加劇,但監管層面多次重申整體風險可控?!吨袊洜I報》記者為此向幾位房企高管、券商分析師了解個中原因。部分行業人士認為,除了金融機構在針對典型房企出臺的“三線四檔”融資新規的落實執行上存在一些誤解偏差,以及建立銀行房地產貸款集中度管理制度等政策因素影響外,房企與地方政府之間關系的微妙轉變也是重要原因。

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    最關鍵的轉折點在于,個別典型房企在2021年下半年陷入流動性困境之后,開發建設的樓盤項目要由地方政府介入善后,這使得從2021年9月份開始,地方政府在執行層面大幅加強了對預售資金的監管力度,而且越是信用資質較弱的房企,越是傾向于對它們采取格外嚴厲的預售資金監管措施,從而導致典型房企的銷售回款周期大大拉長。

    銀河證券房地產分析師王秋蘅認為,當前階段房地產市場已過政策底部,房企融資的“至暗時刻”也已經度過,2021年9月份以來,監管層對房地產業的表態一貫且偏暖。但是,未來政策落地對“房住不炒”的基調不會改變,大幅度寬松很難再現。

    綠檔房企擴大優勢

    從過往房地產市場周期性發展規律來看,陣痛期過后行業將會迎來并購整合高峰,艱難度過這一輪周期低谷的房地產業有望加速行業洗牌,“劣幣”與風險出清后,行業格局得到重塑,頭部綠檔房企的優勢會進一步擴大。

    近期,央行、銀保監會聯合印發了《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》(以下簡稱《通知》),重點支持優質房地產企業兼并收購一些出險和經營困難的大型房地產企業的優質項目,政策落點意在協助出險房企完成項目轉讓,緩解出險房企流動性壓力。

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    從收購對象及收購主體來看,《通知》強調收購對象是出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目,同時對收購主體的要求是必須自身條件要好。隨著政策落地實施,不僅能夠盤活增強出險房企的流動性,央企國企、優質民企有望借助政策東風擴大優勢。

    記者梳理總結這一輪房地產調控周期里典型房企的分化趨勢,尤其是與2021年下半年以來陸續發生信用違約事件的典型房企相比,幾家頭部綠檔房企在下行周期當中展現出了十足韌性,使其能夠穿越周期,為行業樹立榜樣與信心。

    過去幾年間,龍湖集團不在銷售規模增速最快的地產商之列,但卻屬于財務表現相當穩健的典型房企。2021年前11個月,龍湖集團累計實現合約銷售額2504億元,比2020年同期的2428億元增長了3%。

    2020年8月份,央行、住建部針對重點房企出臺了“三線四檔”融資管理規則,龍湖集團是少數幾家頭部綠檔房企之一。實際上,財務上相對謹慎,即便往前倒回5年時間,在剔除預收賬款的資產負債率、凈負債率、非受限現金短債比的“三道紅線”指標上,龍湖集團都能夠保持在綠檔水平。

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    龍湖集團強調主動融資,讓融資杠桿與公司業務相匹配,保持融資定力而不失控,從不開展風險系數較高的短期融資品種。在資金面偏緊的2021年上半年,它的整體借貸成本進一步優化至4.21%的歷史低位。

    金科股份是行業里穩健發展的典型房企,也是少數幾家頭部綠檔房企之一。2021年上半年房地產銷售市場一片火熱之時,金科股份就開始著手進行策略調整,提出未來將堅持“一穩、二降、三提升”,其中“一穩”是指穩健發展,規模增速不再作為公司發展的主旋律;“二降”是指降負債和降庫存;“三提升”指的是提升盈利能力、提升核心競爭力和資產運營能力。

    房地產市場的下行周期里,融資端的封堵與受限,企業穿越周期必須依賴自身強大的“造血”能力,即銷售回款。2021年下半年,房地產銷售市場急轉直下,金科股份的銷售增速同樣承壓,截至2021年前三季度,累計實現合約銷售額1463億元,比2020年同期下滑了0.7%。但與此同時,金科股份在2021年前三季度的銷售回款達到了1435億元,回款率高達98%。

     

    這就是金科股份所強調的“有質量的銷售”。金科股份的一位高管表示,在銷售工作上不會犧牲長期利益追求短期規模,堅持現金為王,做有回款的銷售,銷售質量要提升,長期來看要把現金安全作為企業經營的生命線。2021年前三季度,金科股份的經營性現金流凈額同比增長了570%。

    此外,金科股份與龍湖集團一樣,都尤其注重自銷渠道和能力的建設,擺脫對中介渠道的分銷依賴,通過搭建數字化營銷體系、建設強大的自有營銷團隊,降低營銷費用、增強銷售執行力,尋求在行業“冷冬”里迅速穿越周期的可靠路徑。

    “房地產業的舊時光已經過去,將要探索新的發展模式,促進房地產業的良性循環。政策調控已走過底部低谷,但全面大幅寬松的刺激政策很難再現。”一位接受記者采訪的典型房企管理層表示,“在當前市場下行、行業陣痛的周期里,典型房企在加速分化,那些規??酥?、杠桿可控、銷售強悍的頭部綠檔房企,下一階段的發展優勢和資源都會更加顯現。”

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