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    []要 “節衣縮食”的，絕不止萬科一家房企

    查看: | 2021-11-18 16:59:25|發布者: 中房陳老師

    老大總是不缺戲碼。三年前萬科喊出活下去震驚業內，今天萬科又發文要節衣縮食，進入戰時氛圍，不出意料，老大又又出圈了。這固然是萬科一向...
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    “老大”總是不缺戲碼。
    三年前萬科喊出“活下去”震驚業內，今天萬科又發文要“節衣縮食”，進入“戰時氛圍”，不出意料，老大又又出圈了。
    這固然是萬科一向的危機感驅使，未雨綢繆，但更是房地產行業蕭瑟的折射，一個歷史性拐點的明確到來：回歸社會平均利潤水平，回歸民生。

     
    很難想像，就在一年前恒大還砸200億在廣州建全球最大的體育場，一年后這家巨頭房企就暴雷了，欠下外債1萬多億，不得不大幅收縮。
    下半年突變收緊的融資，不斷違約的房企，讓開發商感受到了前所未有的流動性緊張。銷售端的困難，就連萬科、中海這樣的穩健型龍頭也不例外。

     
    房地產，這個曾被視為“暴利”的行業，事實上已進入利潤率下行期，大部分公司的凈利潤率在10%左右，在今年首輪集中供地之后，開發商的利潤率被進一步壓縮。
     
    無論是近期嚴肅財經紀律，處罰多名管理人員，還是提倡“節衣縮食”，都是萬科這家龍頭房企對當下行業困境的應對、從內部發起的變革，而這樣的狀態，將可能是所有房地產公司之后的常態了。
    行業凜冬已至，節衣縮食不算什么。對很多房企來說，能活著已是幸運。

     
    “縮骨”之痛

    上個月郁亮在上海剛剛說完行業要縮表，就如“縮骨減肥”一般，這兩天萬科內部就發出了倡議，將內部的緊迫感曝光于人前。
    “要節衣縮食”，要打造“戰時氛圍”。

    萬科總部在11月16日時發布了一份名為《關于萬科集團總部“節衣縮食”和打造“戰時氛圍”的倡議》的文件，群發給了全體員工。
    其核心是要增效降費，正確制定OKR（目標和關鍵成果）。

     
    在主要工作要求上，要員工要轉變黃金時代的慣性思維方式，將經營理念貫穿始終；對不產生價值的動作和開支做減法，花小錢辦大事；明確要實現的目標，形成行動方案并堅決執行；不給一線添亂，助力業務打贏；培養當家人意識，以身作則，自上而下形成示范效應；把握尺度，內外有別，既要讓利益相關方感受舒服，也要關注員工的情緒；長期堅持，過程中及時復盤反思等。
    其中有些細節引人注目，令人印象深刻，比如要根據溫度開空調，不能亂打印，出差提前訂機票、人走關燈等。

     
    萬科還給具體行動編了口訣，分別是：
     
    1、打鐵還需自身硬，堅決不當二傳手；
     
    2、嚴于律已勇擔當，以身作則做表率；

    3、你我皆為經營者，彼此都是當家人；
     
    4、廣泛交圈不遮掩，資源共享不浪費；
     
    5、船長水手一條心，同心同步向前行；
     
    6、目標明確不慌張，時刻準備打勝仗；
     
    7、全力以赴不撤退，要事優先靠智慧；
     
    8、幸福跟著奮斗走，若想躺平都沒有。

     
    這與郁亮在上海業績交流會的言論一脈相承。郁亮說，從業者應該擯棄過去黃金時代的思維定勢，要回歸常態，經歷痛苦的“縮表”。

     
    倡議書也是萬科對當下行業環境的一個前瞻性預備，就和之前郁亮在內部大會上宣布重罰前萬科北方區域區首劉肖等管理層一樣，給內部、給行業敲響警鐘。
    有熟悉郁亮的人士說，郁亮的目的是向外傳遞出嚴明律己的態度，畢竟這次真的不一樣了。

     
    當下的市場環境里，即便是早已做好細水長流準備的萬科，也遭遇了陣痛。
    前十個月，萬科合同銷售面積3204.5萬平方米，同比下降11.76%；合同銷售金額5210.7億元，同比下降4.4%。單10月，萬科實現合同銷售金額419.5億元，同比下降幅度約19.7%。
    銷售規模增速下跌明顯，勢必影響回款；毛利率下降趨勢仍未止跌，轉型業務賺了個“吆喝”，讓這家房企老大哥也壓力不小。

     
    捱過冬天
    “節衣縮食”之所以“驚悚”，是因為有些房地產商給大眾的觀感，向來是“大手大腳”慣了的。這強烈的反差，在如此短的時間內，讓人暈眩。
    而萬科這種原本就強調精細化管理的企業，也要更進一步地“節衣縮食”，可見這個行業的境地，已是何種艱難。
    如果連萬科都如此，其他房企也好不到哪去，有不少房企人士表示，今年甚至難過2008年。

     
    萬科的銷售下滑，其他房企更甚，10月銷售環比下跌50%、60%的比比皆是。
    往年TOP50房企中，極少數不能實現全年銷售目標，而在今年，不能完成任務注定成為大部分房企的心頭之痛，他們中的許多人大概只能完成八成左右。


    一家央企地產商董事長下了鐵令，今年要實行“起立坐下”，不能完成任務的區域、城市公司總，都要下課。
    另一家央企地產商內部人士則告訴華爾街見聞，年初公司太樂觀了，定的目標有點高，預計完不成了。
    沒有了銷售，就沒有了回款和現金流，更別提利潤率下滑是長期趨勢，房企內部節衣縮食是普遍現象。
    在萬科的倡議書瘋傳后，千億房企中國奧園也表示，“在奧園，我們反對形式主義的鋪張浪費，提倡厲行勤儉節約的文化風尚”。


    在過去的一個多月里，股市、債市風聲鶴唳，地產人心頭懸繞著的是“明天是不是就要失業”的愁思；有一些區域和城市公司，幾個月沒發工資了。
    還有工作的地產人，基本都做好了收入下降、拿不到或只能拿到一點年終獎的心理準備了。

     
    俗語說，由簡入奢易，由奢入簡難。對過慣了好日子的地產公司而言，這真的是歷史性的轉變。
    不過也不必太悲觀，萬科倡議書中除了“節衣縮食”，更多的是要改變自己的思維，提升管理、工作效率。這也是地產行業過去的弊病，粗放，不夠精細，當下也正是改變這一切的時機，畢竟“幸福是奮斗出來的，躺平都沒啥也有”。


    值得一提的是，穩健型房企要節衣縮食，對他們來說這更多是發展問題，而另外一些房企，面臨則是更緊迫的生存問題。
    過去幾年高杠桿的房企，不少已落了難，陷入了賣資產、賣股權求生的境地當中。
    孫宏斌、林騰蛟、林中等地產大佬，也要賣資產、賣股權、主動談展期、無息借款馳援公司，保持自身流動性、主動避免債務違約，為度過寒冬屯糧。

     
    三年前， 萬科喊出“活下去”時，不少房企人士是嗤之以鼻的。于是乎，2018年仍有加杠桿的“黑馬”房企涌現，藍光、恒大、新力等已經爆雷的房企，皆在此列。

    如今回想起來，不愿預測天氣的老農，還是經驗老道。

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    除非注明，文章均為 中房商學院 原創，本文地址：


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